Mantenimiento de edificios públicos

Los Organismos oficiales de la administración y los  prestadores  de servicios públicos requieren de una infraestructura adecuada a sus funciones. Por ello, el mantenimiento de dichos edificios  constituye una  parte importante  del conjunto de responsabilidades de cada una de  las administraciones.

El presente  artículo  tiene por objeto crear conciencia  respecto del mantenimiento de los edificios, destacando la importancia de su implementación, no sólo para asegurar el funcionamiento de la infraestructura, sino también para preservar el patrimonio arquitectónico del Estado.

El hecho de reconocer la necesidad de su implementación es en si el mayor reconocimiento respecto al mantenimiento, estableciendo políticas  y acciones de larga duración que exceden lo puramente técnico. Habitualmente, suele considerarse al mantenimiento como una actividad accesoria, en algún sentido que incluso se podría prescindir, relegada respecto de otras inherentes a la administración, atendiéndose  sólo aquellos temas de corto plazo, tareas correctivas que resultan ineludibles para el funcionamiento del edificio.

De esta manera, es importante establecer políticas desarrolladas en relación con sistemas de mantenimiento especialmente diseñados, estableciendo rutinas que prevean, dentro de lo posible, la totalidad de las acciones necesarias para sostener el  funcionamiento y la integridad física de los edificios públicos, tendiendo a alcanzar la vida útil proyectada.

El mantenimiento de los edificios públicos debe ser considerado también como una prioridad relacionada con la calidad de vida de sus usuarios, optimizando la calidad de los lugares de trabajo y de atención al público.

Asimismo, los sistemas de mantenimiento de los edificios públicos, considerados individualmente, no difieren de los que puedan ser empleados en los edificios privados, la diferencia  puede  residir en la escala de su aplicación,  en el diseño de las políticas de implementación, en los programas presupuestarios adoptados y  en los circuitos  administrativos preestablecidos.

Pues, el mantenimiento debe estar sustentado en un Plan Maestro concebido para cada edificio, considerado a largo plazo y no subordinado a programas presupuestarios de mediano o corto plazo, vinculados a decisiones coyunturales o circunstanciales ligadas a una gestión en particular.

La implementación del mantenimiento implica contar con procedimientos donde se establezcan las acciones que deben realizarse durante toda la vida útil del edificio, en forma independiente a los períodos de gestión de las distintas administraciones que tengan a su cargo esta responsabilidad.

De este modo, el sostenimiento de los edificios requiere de metodologías de mantenimiento con alto rigor técnico que permitan alcanzar la totalidad del período de vida útil y representen un lapso de tiempo significativo respecto de la duración de la construcción de la obra.

Existen estimaciones realizadas donde queda evidenciada la necesidad de la implementación del mantenimiento. Tanto es así que, en el caso de un edificio carente de éste, la depreciación puede alcanzar al 60 % de la inversión inicial al momento de promediar su vida útil (a los 25 años sobre 50 años de  vida útil), mientras que en el caso de haberse implementado una política de mantenimiento sostenida en el tiempo, la depreciación alcanzará sólo el 9 % del mismo valor inicial. Dicho de otra manera, la falta de mantenimiento deprecia, a más de la mitad, la inversión realizada originalmente.

En el caso de la construcción de nuevos edificios, el mantenimiento comienza en el momento de su concepción, considerando la totalidad  del período  de vida útil.  Cabe destacar la etapa de proyecto  en la que  se acumula el mayor porcentaje de errores, que luego llevarán a la formación de patologías.

Desde el punto de vista estrictamente proyectual, resulta significativo incorporar los conceptos de vida útil y economía. El concepto de ‘economía’, habitualmente, es confundido con la utilización de sistemas de ejecución y materiales  “baratos”, cuando en realidad la  “economía” debe ser evaluada  considerando la totalidad del período para el cual fue proyectado el edificio.

PRESERVACION

El patrimonio arquitectónico de una ciudad forma parte del medio ambiente, hacen a la calidad de vida de los ciudadanos y debe tener un uso congruente con las necesidades actuales de la sociedad. Este carácter no debe constituir un obstáculo para su utilización, evitando caer en la conservación a ultranza. Se trata de bienes no renovables o de casi imposible recuperación.

La preservación patrimonial nada tiene que ver con  “fosilizar” la infraestructura sino, por el contrario, con  revitalizarla. El hecho de utilizar esta infraestructura favorece su permanencia y salvaguarda.

Cuando se trata de edificios existentes, muchos de los cuales se encuentran al borde de alcanzar su vida útil o ya la han alcanzado, resulta más necesario aún implementar un sistema de mantenimiento sustentado en decisiones técnico – presupuestarias adecuadas para cada uno de los casos.

Para estos edificios, dependiendo de su valoración patrimonial, debe incorporarse también el concepto de “preservación”,  lo que supone realizar un análisis pormenorizado de las características arquitectónicas del edificio en cuestión, estableciendo las políticas de intervención más convenientes.

En este sentido, la categorización de un bien inmueble como perteneciente al patrimonio arquitectónico tiene como fin distinguirlo por su valor histórico– cultural, garantizando su conservación y otorgándole un tratamiento diferenciado.

Muchos de los edificios del Patrimonio del Estado se encuentran emplazados en las principales capitales y forman parte importante del patrimonio arquitectónico y urbano.

La tutela de los bienes culturales y en particular el  patrimonio arquitectónico, es uno de los objetivos que debe instalarse definitivamente como parte permanente de las políticas del país. Uno de los instrumentos más eficaces para garantizar la  conservación del patrimonio construido, es la formación de recursos humanos estables, específicamente preparados y competentes en las operaciones de gestión e intervención propiamente dichas. Una notable cantidad de errores irreversibles sobre el patrimonio provienen de la falta de preparación y formación de los operadores.

Es por ello que el mantenimiento y la preservación del patrimonio deben constituirse en una obligación, mientras  que  la  “restauración”, que implica recuperar los valores  estéticos e  históricos originales, resulta una opción respecto del tipo  de  intervención. La falta de  mantenimiento en bienes destinados a perdurar, conduce a edificios degradados prematuramente, limitando su vida útil y deteriorando la calidad de vida de las personas que los ocupan.

En este sentido, las metodologías de mantenimiento están  condicionadas a la tipología de cada edificio y se encuentran estrechamente relacionadas con la época de construcción y de los materiales empleados en la ejecución.

VIDA UTIL

La vida útil de un edificio queda determinada según tres instancias claramente diferenciadas: la de proyecto, la de ejecución y la de uso (mantenimiento).

Durante el transcurso del período de uso, la vida útil se encuentra estrechamente ligada a la correcta implementación del mantenimiento, permitiendo que el edificio pueda alcanzar la totalidad del período de tiempo para el cual fuera proyectado.

Conocer la vida útil propuesta para cada elemento de la construcción permitirá estimar la vida útil del conjunto y con ello se podrá determinar los ciclos de mantenimiento, las inspecciones, las reparaciones cíclicas,  entre otras acciones necesarias para cada elemento componente del edificio.

DEFINICIONES

En términos generales, pueden distinguirse dos tipos de mantenimientos: el preventivo y el correctivo.

Mantenimiento preventivo:

Incluye todas aquellas actividades que puedan  ser previamente programadas en el tiempo, en forma sistemática y evaluada económicamente. Está destinado a la “prevención” de las deficiencias y problemas que puedan plantearse en el edificio y en sus equipos e instalaciones debido al uso cotidiano.

El mantenimiento preventivo  (planificado) comprende los trabajos realizados periódicamente, durante toda la vida útil, para conservar las características de cada edificio, subsanar las deficiencias provocadas por la acción del uso, agentes atmosféricos o su combinación, sin que sus componentes fundamentales sean objeto de sustitución o modificación parcial o total.

En términos de “economía”, puede plantearse que las intervenciones serán más eficientes y más fáciles de realizar, cuando sean ejecutadas oportunamente, siguiendo los parámetros técnicos previamente planificados.

Mantenimiento correctivo:

Comprende aquellas operaciones necesarias para  resolver situaciones inesperadas, es decir, no previstas ni previsibles y, por lo tanto, no cuantificables.

Existen otras definiciones de mantenimiento conceptualmente  análogas a las previamente enunciadas.

Mantenimiento ordinario:

Comprende todos aquellos trabajos periódicos sobre elementos del edificio para lograr su  adecuada  utilización, minimizando  el envejecimiento y  el desgaste de sus sistemas por el paso del tiempo y la acción ordinaria sobre los materiales empleados en su construcción.

Reparaciones extraordinarias:

Comprenden aquellos trabajos necesarios a efectuar en los edificios cuando se producen averías y desperfectos “extraordinarios”, derivados de fallas en sus  componentes, instalaciones, etc., imputables  a causas de  diseño, ejecución o a la calidad de la construcción, como así también cualquier otro deterioro  producido por la acción de agentes naturales, como son: las inundaciones, la acción del viento, las lluvias, el granizo, etc.

También puede ser clasificado de acuerdo con los objetivos, complejidad y costos, dividiéndolos en las siguientes categorías:

Mantenimiento simple o habitual:

Pueden considerarse los trabajos  tales como la limpieza periódica de determinados elementos con el fin de eliminar  suciedades, humedad, la reposición o reparación de determinados componentes  como la sustitución de lámparas, interruptores, pintura,  renovación  de herrajes, carpintería, cristales, tejas, etc.

Mantenimiento medio:

Consiste en la reparación de partes del edificio para prolongar su vida útil y evitar deterioros más graves. Debe realizarse por personal especializado en este tipo de trabajo.

Mantenimiento complejo:

Consiste en la ejecución de trabajos de reparación compleja o sustitución de elementos fundamentales de la edificación, por ejemplo: componentes estructurales  de importancia, que por su especificidad  debe  ser  realizado por personal especializado. Por su complejidad y costo, los trabajos de restauración histórica, ampliación y modernización de los edificios deben ser excluidos de esta categorización.

Otra posible clasificación de los tipos de mantenimiento es la concebida de acuerdo con la periodicidad de su aplicación.

Mantenimiento planificado:

Consistente en intervenciones periódicas, con una visión preventiva, que se puede articular sobre la base de un programa preestablecido o rutinario.

Mantenimiento no planificado:

Consistente en  acciones con un objetivo puramente correctivo frente a deterioros imprevistos detectados de forma inesperada.

Independientemente de la definición que pueda considerarse más adecuada el mantenimiento y los costos emergentes son conceptos inseparables.

Resulta muy importante considerar adecuadamente la elección de los materiales y los equipos en la instancia de la concepción edilicia, tendiendo a minimizar los futuros costos de mantenimiento.

Organizar el mantenimiento, es definir una política, administrarla y aplicarla, recoger las conclusiones, analizar estas experiencias y, de considerarse necesario, reorientar en consecuencia esta política.

Dicha organización consta de dos etapas fundamentales, la planificación del mantenimiento y la responsabilidad en el mantenimiento.

Planificación del mantenimiento preventivo:

Su planificación se basa en el tipo de edificio, la calidad y durabilidad de sus componentes y materiales, la calidad de ejecución y el uso adecuado del inmueble.

Resulta conveniente establecer las instrucciones concretas de uso y mantenimiento del edificio y los equipos, contando, además, con el personal adecuado para realizar la programación de esas actividades.

En edificios existentes, el cronograma de operaciones de mantenimiento será diseñado específicamente para cada uno de ellos, en función de las prioridades derivadas de los diagnósticos del estado de situación.

Responsabilidad en el mantenimiento:

La responsabilidad del mantenimiento de un edificio corresponde, en primer lugar, al usuario, asegurando el cumplimiento riguroso de las rutinas de mantenimiento preventivo planificadas, además de la adecuada utilización de los diferentes componentes, la limpieza, la atención y resolución  de las eventualidades que puedan suceder.

Algunas tareas deben ser ejecutadas por técnicos y profesionales, según sea la complejidad y  el riesgo que implique la ejecución  de los trabajos; mientras que actividades como la pintura, limpieza interior y  exterior mantenimiento de cisternas, tanques de agua e intervenciones menores, deben ser ejecutadas por el usuario.

Procedimientos y actividades

• Realizar comprobaciones del estado de situación del edificio y estudios específicos dirigidos a la formulación de diagnósticos.
• Programación de rutinas de inspección y acciones  relativas al estado del edificio en general y de las estructuras, equipos e instalaciones en particular.
• Designar un responsable idóneo que dé cumplimiento a las rutinas de mantenimiento y que se encuentre capacitado técnica y administrativamente para formalizar las rutinas establecidas, conociendo tanto la mano de obra como los materiales necesarios para esas tareas.
• Mantenimiento preventivo: se dispondrá de un plantel de personal básico de mantenimiento rutinario y de intervención diaria, como así también  se contará con los materiales necesarios para ejecutar las tareas programadas.
• Mantenimiento correctivo: Se atenderán, prioritariamente, las cuestiones más críticas en materia estructural,  de  estado  de las instalaciones y de seguridad de los edificios. Estas acciones, de mayor escala y costo, pueden concretarse mediante otras modalidades de ejecución, sea “por contrato” vía licitación o “por convenio” con Organismos técnicos del Estado.

COSTOS DEL MANTENIMIENTO

Los costos pueden disminuir dependiendo de la  rigurosidad y precisión con que se aplique el Programa de Mantenimiento Preventivo  previamente diseñado. Dentro del costo total  de mantenimiento se encuentran los mantenimientos programados (preventivos), las reparaciones no programadas (correctivas), el funcionamiento (explotación) y el costo de limpieza.

Los costos de mantenimiento de un edificio  deben  ser tenidos  en cuenta considerando todo el período de vida útil. La principal ventaja del mantenimiento está íntimamente ligada con el concepto de  ‘economía’, al prolongar el tiempo de explotación de una construcción sin tener que realizar inversiones adicionales. El poder utilizar una construcción por mayor tiempo y con una prestación adecuada, constituye una ventaja para los usuarios, satisfaciendo mejor sus necesidades.

La aplicación adecuada y en el momento preciso de medidas y trabajos en las diferentes etapas de la vida de un edificio influye considerablemente en el costo global. Es  decir, la rigurosidad  a la hora de implementar  el mantenimiento impide el desgaste anticipado del edificio y sus equipos, reduciendo los costos generados por la realización de grandes reparaciones. Se trata, en principio, de reparaciones de menor importancia, ejecutadas regular y cíclicamente en las distintas componentes del edificio: estructuras, equipos, etc.

IMPLEMENTACION DEL MANTENIMIENTO

La implementación del mantenimiento de un edificio en particular implica establecer una metodología específicamente diseñada, respondiendo a sus características constructivas, sus equipos, sus instalaciones,  la calidad y durabilidad de sus componentes y materiales, la calidad de ejecución, su antigüedad, su estado de conservación previo, etc.

En este sentido, existe  un gran número de software  destinados a la gestión  integral  del mantenimiento de edificios, donde pueden programarse  y administrarse  las operaciones del mantenimiento preventivo, del mantenimiento correctivo de emergencia y  del  desarrollo de proyectos, permitiendo establecer indicadores de gestión,  realizando análisis de costos, rendimientos, productividad, etc.

De esta forma, mediante la utilización de este tipo de herramientas informáticas y una vez determinados  los calendarios de mantenimiento, es posible realizar un riguroso seguimiento de las tareas previamente programadas.  Conviene destacar la importancia del seguimiento, contrastando el desarrollo de  los trabajos efectivamente realizados con  los proyectados.  Resulta evidente que la distorsión exagerada de los procedimientos establecidos incrementa la posibilidad de tener que realizar tareas correctivas, que seguramente impliquen una mayor afectación de recursos.

Para un mejor mantenimiento de los equipos e instalaciones a los cuales se encuentran destinadas  estas tareas, este software permite incorporar su identificación, localización en el edificio (planos), catálogos y características técnicas, rutinas de mantenimiento establecidas por los fabricantes, etc., permitiendo evaluar el rendimiento de cada uno de ellos. El historial de las tareas de mantenimiento permite contar con un registro de fallos de los equipos e instalaciones, conociendo sus causas y sus frecuencias.

Una vez definidas las rutinas  de acuerdo a las frecuencias establecidas en los planes de mantenimiento, algunos de estos programas proyectan automáticamente el desarrollo de mantenimiento preventivo anual. Pueden generarse las órdenes de trabajo y distribuir adecuadamente las cargas de tareas de  acuerdo con las distintas especialidades requeridas. Estos programas permiten realizar la administración de inventario de materiales y repuestos, facilitando el control de las existencias y los movimientos de entradas y salidas.

Además, puede identificarse el tipo de mano de obra  necesaria según las especialidades, rendimiento, costos por hora, etc.;  el tipo y cantidad de herramientas necesarias en las operaciones de mantenimiento, facilitándose su compra, administración y reposición; como así también, pueden incluirse los catálogos de proveedores y servicios.

De esta manera, conociendo las rutinas establecidas, la mano de obra necesaria,  la afectación de servicios externos,  los materiales, repuestos y herramientas involucradas en las operaciones, el  cálculo para la afectación de los recursos resulta una tarea automática.

En términos generales, estos  sistemas de administración computarizados facilitan la interpretación y monitoreo de la información proveniente del área de mantenimiento, logrando conocer y evaluar las condiciones de operación  bajo las cuales se realizan estas tareas y su rendimiento. Los diagnósticos emergentes del tratamiento de esta información permiten adoptar las decisiones más adecuadas, optimizando las operaciones de mantenimiento.

Para  una adecuada operación de  estos procedimientos, mediante la utilización de  tecnologías informáticas, se requiere de la capacitación del personal dedicado al mantenimiento del edificio. Resulta obvia la necesidad de contar con un plantel de personal capaz de operar el sistema y que, además, tenga conocimiento técnico  acerca de las prácticas de mantenimiento habituales para el edificio que se debe administrar.

LEGISLACION VIGENTE

Las distintas administraciones de los Organismos del Estado, a través de sus departamentos de mantenimiento, deben  asegurar el cumplimiento de la totalidad de las reglamentaciones vigentes tanto locales, provinciales como nacionales referidas a distintos aspectos edilicios.

• Códigos de edificación e indicadores urbanísticos.
• Seguridad estructural.
• Seguridad contra incendios.
• Higiene y seguridad laboral.
• Instalaciones eléctricas.
• Sistemas de pararrayos.
• Instalaciones de gas.
• Instalaciones termo mecánicas de calderas.
• Instalaciones de acondicionamiento de aire.
• Instalaciones mecánicas de ascensores.
• Sistemas de telecomunicaciones.

Y cualquier otra reglamentación particular que no se encuentre puntualizada en este listado.

FUENTES

Se han extractado conceptos y definiciones de distintas fuentes, en algunos casos literalmente transcriptos.

•INFLUENCIA DE FACTORES ECONÓMICOS EN LA CONSERVACIÓN DEL PATRIMONIO URBANO.

Arq. Beatriz Cecilia Amarilla

•PRESERVACIÓN DEL PATRIMONIO ARQUITECTÓNICO.

Centro Nacional de Conservación y Restauración – Santiago de Chile

•EFICIENCIA ENERGÉTICA EN EDIFICIOS PÚBLICOS.

Dirección Nacional de Promoción – Secretaría de Energía – MINPLAN

•NUEVAS PRESPECTIVAS DEL PATRIMONIO HISTORICO CULTURAL.

Comisión para la Preservación del Patrimonio Histórico Cultural de la CABA

•GESTIÓN DE ACTIVOS FÍSICOS DEL ESTADO NACIONAL

Proyecto de Modernización del Estado – Gabinete de Ministros – Presidencia de la Nación

•THE PENNSYLVANIA GREEN BUILDING OPERATIONS AND MAINTENANCE MANUAL

Commonwealth of Pennsylvania Department of General Services

• HERITAGE BUILDING MAINTENANCE MANUAL

Canada`s  Historics Places – Manitoba

•MANTENIMIENTO DE LA INFRAESTRUCTURA EDILICIA

Universidad de la República – Uruguay

• MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS PÚBLICOS

Revista Vivienda – Buenos Aires

•PATRIMONIO ARQUITECTÓNICO URBANO, PRESERVACIÓN Y RESCATE: BASES

CONCEPTUALES E INSTRUMENTOS DE SALVAGUARDA.

Fabián Garré, Museólogo, Estudio de Museología Rosario, Argentina.